Opbrengst executieveilingen nog altijd ver onder marktprijs

De opbrengst van woningverkopen bij executieveilingen in Nederland ligt gemiddeld 34 procent onder de marktprijs (gemiddeld 58.000 euro). Dat blijkt uit een analyse van 3440 gedwongen verkopen in de periode 2006-2011 door de Tilburgse hoogleraar vastgoedeconomie Dirk Brounen en strategisch adviseur Martijn de Jong-Tennekes van Meso Onderzoek op basis van cijfers van de Nationale Hypotheek Garantie. In 2011 steeg het kortingspercentage zelfs tot boven de 40 procent. “Huizenbezitters blijven hierdoor met een veel grotere restschuld zitten dan nodig is”, aldus Brounen.

In 1017 van de onderzochte gevallen ging het om executieveilingen, waarbij huizenbezitters bij betalingsachterstand door de bank gedwongen zijn hun woning te verkopen via een veiling. De rest van de woningen werd vrijwillig in de onderhandse verkoop via een makelaar verkocht. Op basis van woningkenmerken, zoals het aantal vierkante meters, onderhoud, regio en verkoopmoment, stelden de onderzoekers een marktprijs vast. Deze vergeleken ze met de uiteindelijke veilingprijs.

De gemiddelde prijskorting van 34 procent op executieveilingen is volgens De Jong-Tennekes te hoog. De veilingopbrengst van woningen in de Verenigde Staten ligt bijvoorbeeld minder dan 25 procent onder de marktprijs. Bovendien ligt de Nederlandse prijskorting fors boven de 15 procent waardeverlies waar banken mee rekenen bij het verstrekken van een hypotheek (de executiewaarde ligt op 85 procent van de aankoopprijs). “In vier jaar is er te weinig gedaan om de disfunctionerende executieveilingen in Nederland aan te pakken, terwijl de oplossing onder handbereik ligt. Dat is onbegrijpelijk en onnodig”, aldus Brounen.

Verbeteren of voorkomen

De onderzoekers zien twee oplossingsrichtingen voor de disfunctionerende Nederlandse executieveilingen: verbeteren of voorkomen. Verbeteren kan door de veilingen te professionaliseren, in de eerste plaats door te zorgen dat informatie over de aangeboden woning ruimschoots en vrij aanwezig is. “Naast het adres en de foto van het pand moeten ook de gebruikelijke kengetallen van Funda, extra foto’s, een digitale rondleiding en/of een bouwkundig rapport beschikbaar gesteld worden. Zo krijgen potentiële kopers een realistisch beeld en zullen ze minder conservatief bieden.” Daarnaast zouden de executieveilingen voornamelijk via internet moeten verlopen en open moeten zijn voor particuliere kopers, stelt De Jong-Tennekes. “Dit bespaart niet alleen kosten, maar komt ook de concurrentie ten goede.” Het wetsvoorstel dat minister Opstelten eind november bij de Tweede Kamer heeft ingediend om particulieren bij gedwongen verkoop de mogelijkheid tot bieden te geven via internet, ziet De Jong-Tennekes dan ook als een goede stap.

De huizenbezitter is ook gebaat bij een onderhandse verkoop in plaats van een executieveiling: het prijsverschil is in dat geval zo’n 20 procent van de hoofdsom. Nu belanden in Nederland jaarlijks ruim 2500 woningen op een executieveiling, terwijl een onderhandse verkoop de kans op een grote restschuld had kunnen voorkomen. “Streef in het beleid enerzijds naar een goed functionerende executieveilingmarkt met hogere prijzen voor woningen. Anderzijds dient het voorkomen van veilingverkopen meer prioriteit te krijgen. Dat is gunstig voor alle primair betrokkenen: de consument, de bank en uiteindelijk ook de markt”, aldus De Jong-Tennekes.