Een huis kopen in Duitsland, wie doet dat nou? Toegegeven, emigreren naar Spanje of Zuid-Afrika is spectaculairder. Toch zijn er goede redenen om naar ons buurland te verhuizen. Tienduizenden Nederlanders hebben die stap al genomen en verreweg de meesten zijn tevreden met hun beslissing. Eén stap over de grens en je bent in een gebied waar de huizen stukken goedkoper zijn. Maar verschillen zijn er ook. In taal en cultuur, en daarnaast in wetgevingen de gang van zaken rond de aankoop van vastgoed. Welke landen de meeste Nederlandse emigranten trekken? Duitsland en België.Niet zo verrassend natuurlijk.
Duitse huizen
Dat geldt ook voor Bibi van Tiel (58), die in maart 2006 met haar man Cor (63) naar het Landhauspark in het Duitse Burlo verhuisde. ‘Het is hier heerlijk rustig. Niet zo hectisch als in Nederland’, vertelt de 58-jarige ex-Rotterdamse. ‘We hebben een mooi huis. Net een Opel; die zijn ook heel degelijk’. Burlo is een kleine gemeente ten oosten van de Achterhoek, op zo`n twee uur rijden van Rotterdam. Zo`n 80 procent van de bewoners van het Landhauspark komt volgens Van Tiel uit Nederland en dat is tekenend voor de populariteit vande Duitse grensregio’s. Datzelfde laten ook de statistieken zien: waren in 2001 nog ‘maar’ 28.000 Nederlanders naar Duitsland verhuisd, in 2006 was dit aantal al toegenomen tot 41.000. Daarmee is Duitsland wereldwijd één van de populairste emigratielanden voor Nederlanders. Hoe kan dat? ‘Veel mensen vertrekken naar Duitsland omdat de huizen er goedkoper zijn’, vertelt makelaar Ruud Engelse uit Emmen. ‘Ik zou het echter niet alleen voor het geld doen, maar veel eerder vanwege de rust die je in Duitsland nog vindt’.
Hypotheekrenteaftrek
De migratiestroom naar Duitsland kwam vanaf 2001 pas goed op gang omdat het toen voor Nederlanders, die naar de grensstreek trokken, mogelijk werd hun hypotheekrenteaftrek te behouden. Emigreren naar Duitsland heeft echter nog veel meer aantrekkelijke kanten. Zo hebben onze oosterburen eenvoudigweg meer ruimte dan wij en daardoor zijn de kavels er vaak veel groter. Wie in Nederland een perceel van meer dan 1.000 vierkante meter wil, zal lang moeten zoeken. In Duitsland is het meestal geen probleem. Bovendien zijn de grondprijzen er doorgaans veel lager dan in Nederland. Ook de huizen zelf kosten minder. Niet zelden zijn Duitse huizen tientallen procenten goedkoper dan vergelijkbare huizen in Nederland! Ook voor de familie Van Tiel op het Landhauspark gaf de prijs de doorslag. Bibi van Tiel: ‘Het huis dat we nu hebben gekocht, had ons in Nederland een ton meer gekost’. Daar staat tegenover dat de prijzen in Duitsland de komende jaren waarschijnlijk niet zo snel zullen stijgen. Behalve het financiële voordeel speelde voor de familie Van Tiel ook de goede gezondheidszorg in Duitsland een rol bij hun beslissing. ‘Oorspronkelijk wilden we naar Spanje, maar daar waren de prijzen behoorlijk pittig. Bovendien hadden we onze twijfels over de gezondheidszorg en de daarmee samenhangende ziektekosten verzekering in Spanje. We hoorden van mensen die voor de zekerheid dubbel premie betaalden. Mijn man heeft een chronische ziekte, dus leek Spanje ons uiteindelijk toch niet zo`n goede keuze’.
Maatschappelijk klimaat
Ook het maatschappelijke klimaat speelt soms een rol bij de beslissing om naar Duitsland te vertrekken. Zo vindt een groeiend aantal Nederlanders hun eigen land te vol, te vies en te lawaaiig en hun landgenoten onbeschoft. Onze oosterburen zouden nog wel weten wat manieren en hoffelijkheid zijn. Maar verhuizen naar Duitsland heeft ook nadelige kanten. Zo zijn Duitsers vrij terughoudend en formeel. Vriendschappen sluiten lukt uiteraard wel, maar het gaat niet van de ene dag op de andere. Collega’s die al dertig jaar in hetzelfde kantoor zitten, spreken elkaar nog steeds met ‘U’ aan en hetzelfde geldt voor buren. Kleine voorbeelden waaraan je kunt zien dat Duitsland wel degelijk een ander land is en dat lijken sommigen wel eens te vergeten. Verhuizen naar Duitsland is en blijft emigreren, ook in de grensregio’s. Daarnaast blijkt de Duitse taal voor veel mensen lastiger te zijn dan ze in eerste instantie dachten. De buurman groeten en een pak melk kopen lukt nog wel, maar een discussie over de Duitse politiek of het onderwijssysteem valt tegen. Dat heeft ook Bibi vanTiel gemerkt. ‘Ik heb vroeger voor mijn werk wel Engels gesproken, maar sinds mijn schooltijd nauwelijks Duits. We zijn wel op Duitse les gegaan maar het gaat nog niet zo hard vooruit’, moet ze bekennen.‘Het speelt natuurlijk ook mee dat hier op het park bijna alleen maar Nederlanders wonen. We zouden meer met Duitsers moeten praten, maar het komt er nog te weinig van.’
Twee werelden
Daarnaast hebben veel mensen die naar de grensstreek verhuizen een specifiek probleem: ze leven een beetje in twee werelden. Voor sommigen letterlijk: ze wonen in Duitsland, maar het grootste deel van hun leven speelt zich nog in Nederland af. Dat kan tot problemenl eiden, zegt Ruud Engelse. ‘Mensen die om financiële redenen net over de grens gaan wonen, hebben vaak hun werk en hun sociale leven nog in Nederland. Het liefst laten ze hun kinderen dan ook naar een Nederlandse school gaan. In principe raden we dat af. Wanneer Duitsers naar Nederland verhuizen, verwachten we ook dat ze integreren en onze taal leren. Omgekeerd geldt natuurlijk hetzelfde.’ Dan is er nog iets waar meerdere makelaars op wijzen: de beslissing waar de kinderen naar school gaan, is cruciaal. Op school krijgen ze hun vriendjes en vriendinnetjes, daar leren ze de taal en ze zullen er wellicht lid worden van de locale sportclub. Al deze zaken hebben ook hun invloed op het sociale leven van de ouders.
Koopcontract
Dat een huis kopen in Duitsland iets heel anders is dan in Nederland, merkte ook de familie Van Tiel ophet Landhauspark. ‘In Nederland heb je heel veel verschillende hypotheken, in Duitsland veel minder’,weet Bibi van Tiel. ‘We moesten een hypotheek inDuitsland nemen omdat de meeste Nederlandsebanken niet zo happig zijn op onroerend goed in Duitsland. Bovendien staat ons huis officieel op een recreatiepark en dat vinden Nederlandse banken alhelemaal minder aantrekkelijk.’ Ook volgens Van Tiel krijg je in Duitsland minder snel een hypotheek:‘Je moet in ieder geval 20 procent van de koopsomzelf opbrengen.’Van Tiel heeft een waarschuwing voor mensen die alte enthousiast willen kopen in Duitsland. ‘In Nederland bestaat er zoiets als een voorlopig koopcontract. Je koopt dus wat je wilt en daarna ga je op zoek naar de financiering. Mocht dat niet lukken, dan kun je alsnog van je voorlopige contract af. In Duitsland bestaat zo’n voorlopig contract niet. Als je iets ondertekent, dan gebeurt dat meteen bij de notaris. Bij ons op het park heeft een man een stuk grond gekocht dat hij uiteindelijk met veel verlies weer van de hand moest doen omdat hij de financiering niet rondkreeg.’
Makelaar
Kopers moeten zich bovendien afvragen of ze een Duitse of een Nederlandse makelaar in de arm nemen. Grootste voordeel van een Duitse makelaar is natuurlijkdat hij de lokale situatie kent. Van Tiel: ‘Over onze Nederlandse makelaar was ik bepaald niet uitzinnig van tevredenheid. Hij had ons beter moeten informerenover de gang van zaken bij het aankopen van een huis in Duitsland. Die man had dollartekens in zijn ogen. Maar inmiddels is hij hier weg’.Ook Duitse makelaars werken natuurlijk niet voor niets. Hun provisie verschilt per regio en de kosten van de makelaar zijn voor de koper. In de grensstreek is ongeveer 5 procent van de koopsom gebruikelijk, maar in andere delen van Duitsland kan dit, inclusief belastingen, tot boven de 7 procent oplopen. Op een huis van twee ton is dat dus al gauw zo`n € 15.000. Daarkomen dan de notariskosten van zo`n 1,5 procent en de Grundsteuer (bodembelasting), die vaak 3,5 procent bedraagt, nog bij. De totale kosten koper liggen dus tussen de 10 en 12 procent, wat al met al niet of niet zoheel veel hoger is dan bij ons.
Schriftelijk
Waar in Nederland een mondelinge overeenstemming als verkoopovereenkomst geldt, is zo`n overeenkomst in Duitsland niets waard. Daar is een huis pas verkocht wanneer beide partijen bij de notaris het koopcontract hebben ondertekend. Ruud Engelse: ‘Inderdaad telt een mondelinge overeenkomst officieel niet, al weet ik dat veel Duitse makelaars zo`n overeenkomst de laatste tijd toch ook al behoorlijk serieus nemen. Een hellend vlak, vind ik’. Nederlandse makelaars hebben natuurlijk het grote voordeel dat ze hun klanten in hun eigen taal kunnen begeleiden, terwijl makelaars zoals Engelse slechts 1 tot 3 procent provisie in rekening brengen. Engelse: ‘Er zijn echter ook al Nederlanders die Duitse provisies Duitse vragen’.Ook Engelse heeft een waarschuwing voor Duitslandgangers.‘Verkopers bieden hun huis vaak via meerdere makelaars aan. Vraag liever geen informatie aan bij vijf, zes verschillende makelaars want als het huis eenmaal verkocht is, zullen ze allemaal proberen hun provisie op te strijken. Meestal binden ze uiteindelijk wel in, maar ik heb al vaker meegemaakt dat makelaars hun 5 procent opeisten nadat ze slechts een databestandje per email aan een geïnteresseerde hadden verstuurd die het huisuiteindelijk ook kocht, al was het dan niet via hen. Het loopt aardig in de papieren wanneer je drie keer 5 procent provisie moet betalen!’
Bron: Ajuus nummer 6 – 2007